Fernando Presencia, titular del Juzgado de lo Mercantil 2 de Valencia

"La dación en pago adelantaría el final de la actual crisis inmobiliaria"

25 JUL 2011

Fernando Presencia, titular del Juzgado de lo Mercantil 2 de Valencia, dice que "es una operación que sigue siendo de carácter voluntario por parte de las entidades financieras".

I. S. Madrid

El sector inmobiliario no levanta cabeza. Mes a mes se conoce cómo el número de hipotecas sigue cayendo, y eso a pesar de que los precios bajan. ¿Por qué sucede esto? Para arrojar luz sobre este sector y la crisis económica, este juez nos ofrece su visión.

-¿Cuál cree que es la causa de la crisis en la que nos encontramos inmersos?
-Tal y como ocurrió hace 80 años, con la crisis del 29, el elemento desencadenante ha sido la especulación a crédito. La situación actual es de colapso en el precio de la vivienda. Cuando observamos que el precio medio de lo que se invierte al adquirir un inmueble es inferior a lo que se pide prestado, más los gastos y los tributos que se pagan, estamos ante un colapso del mercado, ya sea en el de las acciones en Bolsa, como ocurrió en el crack del 29, como en el de los inmuebles, que es el que nos afecta en la actualidad.

-¿Qué similitudes encuentra entre la crisis del 29 y la actual?
-Las similitudes con lo que sucedió durante la crisis del 29 son evidentes. Tenemos el mismo desencadenante: la especulación a crédito, con la diferencia de que el elemento de especulación no son los títulos bursátiles sino los bienes inmobiliarios, que al mismo tiempo también son el principal aval para la concesión de nuevos créditos. Durante los años veinte, el consumo a crédito unido a los bajos intereses generó una vorágine compradora de las acciones de sociedades cotizadas en Bolsa que las hizo subir de precio. El calentamiento de la economía hizo que subieran los intereses de los préstamos concedidos lo que disuadió a los compradores. Esta situación hizo que estallara el mercado, pues el precio de las acciones se convirtió en ficticio y los bancos dejaron de prestar dinero para comprar más acciones. Como consecuencia de todo esto la Bolsa se desplomó, y la economía de EE UU y la del resto del mundo se vieron inundadas por una gran cantidad de acciones fuera de mercado. Esto mismo es lo que ocurre ahora, pero con los inmuebles. Se dieron créditos por encima del valor real, lo que hizo que subieran los precios. La situación se mantuvo hasta que los intereses subieron y no se pudo pagar las cuotas.

-¿Qué soluciones propondría para reactivar el mercado?
-La solución pasa por la dación en pago, que es el instrumento más eficaz para que las empresas y los particulares que no pueden afrontar sus deudas extingan las hipotecas con la entrega al banco de sus inmuebles. Hoy en día la dación en pago es una posibilidad que permite la legislación para el caso de empresas y particulares que se declaren en concurso de acreedores, pero es voluntaria para las entidades financieras, ya que tiene que existir un acuerdo con ellas para llevarla a cabo. Por tanto, deberían entrar en esta dinámica, pues desde una perspectiva económica es muy positiva. Por un lado, permite superar los concursos con un activo que se ve inferior a la deuda que se extingue. Y, por otro lado, permite devolver al mercado un producto limpio listo para nuevos créditos hipotecarios. Esto es lo que yo denomino “centrifugado de bienes hipotecados”. El objetivo es que los bancos, una vez que asuman la dación en pago y la propiedad de los bienes hipotecados, los devuelvan al mercado a un precio inferior. El problema es que estos se resisten a poner a la venta las viviendas por debajo del precio al que se hipotecó por el efecto que produciría en sus balances. Pero es la única solución si deseamos la revitalización de un mercado tan importante como el inmobiliario.

-¿Cómo ve la situación actual?
-El Gobierno no quiere hablar sobre estas medidas porque supondrían una bajada en la calificación de la deuda y los bancos y las cajas se resisten a poner a la venta las viviendas por debajo del precio al que las hipotecó. Las soluciones a la crisis pasan necesariamente por una bajada de los precios de los inmuebles que se han puesto 10 años por delante, y o se bajan reactivando el mercado con todos los pisos a la venta, o dejamos transcurrir 10 años más hasta que esos precios sean normales. El problema es que esto no está ocurriendo y nos vamos a encontrar con que la mitad de los inmuebles va a estar a mitad de precio, los liberados por las entidades financieras, y el resto todavía inflados como consecuencia de las hipotecas aún vivas, lo que impedirá la rebaja de los precios y las hipotecas a precios más reales. Con motivo de la reestructuración del sistema financiero español, está empezando a haber muchas daciones porque las entidades tienen que acudir a los SIP con los balances regularizados. Reconocen que lo que hipotecaron por 100 vale ahora 50, aceptan esa dación y perdonan la diferencia que ya estaba provisionada y no afecta al balance. Pero la dación sigue siendo voluntaria por parte de las entidades financieras cuando en los procedimientos concursales debería bastar la opinión del juez para que el banco asumiera esta operación de dación en pago.