"Mientras siga este Gobierno, el sector inmobiliario no tiene nada que hacer"

03 DIC 2009 | Luzmelia Torres

Frédéric Mangeant, socio propietario de Knight Frank, afirma que el modelo “ha caducado” y que el futuro pasa “por viviendas sostenibles que tengan un nuevo valor”.

Madrid. Frédéric Mangeant, socio propietario de la consultora internacional Knight Frank LPP, se sienta con LA GACETA para analizar las situación actual del sector inmobiliario. Este parisino de nacimiento, que asumió la dirección general de la consultora en España hace 15 años, afirma que sólo se puede reactivar el mercado con medidas fiscales y transformación del suelo.

-¿Qué medidas ha tomado el Gobierno para reactivar el sector?
-Desde el 2007, con la nueva Ley del Suelo, hasta ahora, no se ha tomado ninguna medida para reactivar el mercado y mientras siga este Gobierno en el poder, el sector inmobiliario no tiene nada que hacer. Al Gobierno sólo le ha preocupado parar la burbuja inmobiliaria y al final ha matado a la gallina de los huevos de oro. Las entidades bancarias son las que han tomado el relevo a las inmobiliarias y han intentando apoyar al máximo a los promotores con la recompra de activos. El sector inmobiliario era uno de los motores principales de la economía española y desde 2007 no se ha hecho nada por el sector y sólo se podrá reactivar con medidas fiscales y transformación de suelo.
-Entonces, ¿el sector está ahora en manos de los bancos?

-La banca lo ha hecho muy bien y está soportando el mercado y ellos tendrán que asumir el papel del promotor. La vivienda que se haga en el futuro, la hará quien tenga el suelo, que será la banca.

-¿De qué forma se podría impulsar este mercado?

-El ejemplo más claro es el de Francia. Cuando allí vieron que las grandes promotoras se podían ver en una situación difícil porque la venta de viviendas iba a bajar, sacaron la ley Scellier y la demanda de pisos se incrementó. Esta medida beneficia al particular con desgravaciones fiscales del 25% y pueden llegar al 37% para los contribuyentes franceses que invierten en un piso nuevo y que se comprometen a alquilarlo durante un período mínimo de nueve años.

-¿Cómo se presenta el futuro con un 20% de desempleo?

-La vivienda de protección oficial (VPO) y de alquiler social serán el nuevo motor de la construcción inmobiliaria en los próximos años. Para que se reactive el sector tiene que haber medidas fiscales para el particular y cambios de usos de suelo para el promotor, que pueda cambiar de forma rápida el uso y pasar de vivienda libre a protegida.

-¿Qué pasos se tienen que dar en el sector?

-Lo primero, lapidar el stock de vivienda; segundo, reactivación del suelo con el cambio de la Ley; y, por último, agilizar toda la tramitación urbanística para poder promover. El sistema de protección de la vivienda se debería simplificar más, unificando criterios entre las diferentes fórmulas de cada comunidad autónoma.

-¿Que opina sobre la ley de sostenibilidad?

-Me parece bien, pero creo que está hecha para las entidades financieras y los pocos promotores que se mantienen en el mercado, para que no pierdan valor sus carteras de suelo.

-¿Cómo se pueden absorber un millón de pisos?

-El problema no es tanto el stock de pisos, sino la cartera de suelo. En España se ha transformado suelo como si hubiera 80 millones de habitantes. El suelo ha puesto a muchos municipios en quiebra técnica porque no hay licencias de construcción. Para digerir todo el stock, tanto de pisos como de suelo, se necesitan 10 años.

-¿Cree que los precios han tocado suelo?

-Los precios han bajado, pero no es suficiente. Creo que tienen que reajustarse más para que se absorba todo el stock de vivienda. No es lógico que una vivienda en el extrarradio de Madrid cueste más que un piso en París.

-¿Es un buen momento para comprar?

-Hay oportunidades y se están produciendo ventas, sobre todo porque los bancos ofrecen buena financiación y periodos de carencia en los tipos de interés. Esto es lo que está permitiendo que el mercado continúe, porque lo que no es lógico es que la media del salario en España sea la mitad que en Alemania, y el precio de una vivienda en España sea el doble que en Alemania. El reajuste lo están haciendo los bancos gracias a sus instrumentos financieros y no el Gobierno.

-¿Quién está comprando ahora pisos?

-El que no tiene riesgo de perder su trabajo, o sea los funcionarios y clientes de los propios bancos que buscan un producto con un precio máximo de 300.000 euros. La crisis fundamental de la vivienda se centra en los inmuebles de tipo medio, que han tenido precios de producto de gama alta.

-¿Qué tipo de vivienda se va a demandar en los próximos años?

-El futuro del sector residencial pasa por adaptarse a la situación económica, es decir, la vivienda social en alquiler. Mucha de la vivienda no está ahora mismo destinada a ese perfil. Habría que impulsar la figura del gran propietario corporativo, a través de desgravaciones fiscales que permitan tener parque estable de pisos en alquiler.

-Volverá el sector residencial a ser lo era?
-No. El modelo ha caducado. El sector tiene que evolucionar, no se pueden hacer las mismas viviendas que antes. En el futuro serán edificios con ahorro de costes energéticos, viviendas sostenibles, un modelo que sí aportará valor para la nueva generación del sector de la construcción.